育才学习网1. 房产调查综合报告怎么写
东莞房地产综合分析报告
1、完成开发投资
商业地产投资比例有所增加
住宅地产仍然是主要物业类型
合富辉煌东莞市场研究部根据市统计局发布的数据统计分析，2007年前三季度，东莞房地产完成开发投资1308106万元，同比增长30.91%，相比去年同期16.80%的同比增幅，增长了14.11%，房地产开发投资加速。其中住宅开发投资1144953万元，同比增长18.03%，占今年前三季度的完成开发投资量的87.53%，同比去年同期住宅投资比例有所下降，降幅接近10%，商业地产投资比例有所增加。但住宅地产仍然是东莞房地产市场投资的主要物业类型。
2、商品房建设
商业地产开发逐渐增多
住宅地产建设略有放缓
合富辉煌东莞市场研究部根据市统计局发布的数据统计分析，2007年前三季度，东莞市施工面积达到1247.25万㎡，同比去年前三季度的1162.61万㎡增长了7.28%；其中新开工面积只有193.56万㎡，同比增加了16.91%%，而住宅新开工面积同比增加仅7.87%，商业项目如写字楼等物业的新开工面积增加影响今年前三季度新开工面积同比上升，同时住宅的竣工面积也同比下降了0.53%。东莞房地产市场商业地产投资逐渐增多，住宅地产投资略有放缓。
3、新建商品房供应量总体状况
市区、镇区商品房供应比例接近3:7
合富辉煌东莞市场研究部根据市统计局发布的数据统计分析，2007年前三季度，东莞市新建商品房批准预售547.1165万㎡，同比去年同期的413.8852万㎡增长了32.19%，其中市区（含松山湖）批准预售面积170.2641万㎡，镇区批准预售面积376.8524万㎡，所占比例分别为31.12%和68.88%，市区与镇区商品房供应比例接近3:7 4、新建商品房供应量结构特征
洋房仍是东莞房地产市场的主要产品类型
合富辉煌东莞市场研究部根据市统计局发布的数据统计分析，2007年前三季度，东莞市新建商品房批准预售547.1165万㎡，从供应结构分析，洋房批准预售面积为451.4864万㎡，占全市供应面积的82.52%，洋房仍是东莞房地产市场的主要产品类型。其次就是商铺，预售面积43.6928万㎡，占整个供应量的7.99%；别墅的供应面积仅37.8663万㎡，占整个供应量的6.92%，今年前三季度，东莞市区（含松山湖）新增别墅的供应项目仅有森林湖、松山湖一号和御花苑，而且都是集中在第三季度推出，07年上半年东莞市区没有新增别墅供应。另一方面，锦绣山河、森林湖、松山湖一号和御花苑还有相当部分别墅即将推出市场，预计今年第四季度市区将有比较多的别墅产品供应。
5、商品房交易分析
楼市销售态势良好
销售额同比增幅97.32%
合富辉煌东莞市场研究部根据市统计局发布的数据统计分析，2007年前三季度楼市销售双线飘红，东莞市商品房销售面积322.01万㎡，销售额158.78亿元，比去年同期分别增加了56.22%和97.32%，其中，住宅销售面积299.47万㎡，销售额143.94亿元，比去年同期分别增加了59.05%和105.86%。 从2007年前三季度销售情况来看，现房销售面积154.25万㎡，销售额77.7亿元，期房销售面积167.76万㎡，销售额81.08亿元。
2. 怎样做好商业楼盘市调报告
我以个人经验在这里谈几点的体会仅供参考：
调研主要包括：宏观、微观等方面，
宏观方面主要是：经济、消费力、购买意向、购买物业类型、城市规划、产业支撑、商业、配套等
这些可以通过当地出租车司机，与小饭馆老板、小商贩等聊天可以大致了解
城市规划去政府职能部分去索取，都能办到；
微观的市场，通常来讲就是针对楼盘个案展开针对性调研，涉及的方面较多（户型配比、去化速度、价格走向、消费群体、车位比例、营销手法等），因此要仔细，有目的性，明确了问题主要是以什么身份去呢？
我个人认为，不暴露身份所调研的资料数据准确性高，参考价值大，因此，我就以不暴露身份的形式说一下需要注意的事项：
1、注意自己的穿戴，行业特征明显的衣服和装束不要穿；
2、摆正自己的位置，少说行话，少言，多听；
3、但是有人会说，你光听人家不说，那这里就要注意了，你听的同时又不能摆出什么都不懂，一定要给对方一个错觉是，你看了一些房，你也懂一点，但你还在犹豫，这样一方面证明你有购买意向，另一方面可以明证言顺地听对方对项目优势进行解说，从而减少对方的防备心理，从而让对方热情积极的为你服务；
4、调研应该灵活多变，讲话时针对性不要太强，适当穿差话题；
5、不要首先一去就冲资料来，只有你和对方产生初步的意向之后一般你再去要求，也就顺理成章；
以上只是个大概，具体调研方法和技巧可以与大家再深入
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3. 房地产市场调研
先给你这个，还一个几万字的某城市地产市场调研的完整报告。
wyz_555@126.com 房地产市场调研和策划 房地产调研是项目策划和决策的基础， 一房地产的市场调研 房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。由于土地和房屋的“不动性”，房地产市场调查有很深的地域特征和专指性。
我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由点（单个楼盘）到线、面（区域98市场），再由线、面（区域市场）到体（宏观环境）；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握。 一、点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的基础，它不但是新进员工接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直接的途径。
单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项： 第一项是分析楼盘的地理位置。大的方面讲，就是分析楼盘的区域历史沿革，区域特性（商业中心、工业中心、学院社区等）；了解区域交通状况，（公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等）；因或公共配套设施（水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套）和人文环境等等。
小的方面讲，就是楼盘地块的大小形状，所处位置，它的东西南北的邻居是谁？它的进出道路如何？是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可分离的关键因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大部分价值。
第二项是分析产品。这是楼盘市凋的主体部分，重点在于了解楼盘的土地、总建面积，产品类别与规划，建筑设计与外观，总建套数与房型，面积、格局配比，建筑用材，公共设施和施工进度……等等。
分析产品是理解楼盘的基础，只有认真分析产品，才能正确把握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别项目，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它就是我们常说的公司的组成，即知道楼盘的投资、设计、建设和物业管理等主要事项的承担公司是谁？他们的资质如何？彼此间是如何合作的？……，从而评估楼盘的资信度。
第三项是剖析价格组合。即产品的单价、总价和付款方式。
市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终归结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地方。
第四项是了解广告策略。广告策略是指广告的主要诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。
第五项是销售执行。这是最关键的地方，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……，另一方面则是指什么样的房型最好卖？什么样的总价最为市场所接受？吸引客户最主要的地方是什么？购房客户群有什么特征……，所有的这一切都是市场调查所应该了解的。
其中的销售状况是个果，其他几个方面都是因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。 二、线和面——区域市场 对单个楼盘的详尽了解之后，可以着手区域市场的调查与分析。
区域市场的调查与分析，主要包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。 区域分析 区域分析是指在特定区域中，对影响房地产市场的交通路线、区域特征和发展规划这三方面因素的综合分析。
区别于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏观评估。如上海虹桥开发区的崛起，通过区域分析便可得知，它是和虹桥飞机场至市中心的良**通线路，虹桥商贸区的发展规划是分不开的。
区域产品 区域产品主要包括了解和分析在某个特定的区域范围内，楼盘的总量、类别、位置、分布、单价分布、总价结构、各类营销手法的市场反映和市场空白点的捕捉等等。分析区域产品关键在于认真研究区域产品的共同性与特异点，以及它们市场反映强弱的缘由。
如某区域的楼盘，在大家都是住宅，都是一样的价格，都是一样的品质的情况下，其中的一个卖得相当好，这就是区域产品应该着力分析的地方。 需求特征 需求特征是指区域人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯嗜好……，需求特征是从客户的角度对产品的一种审视，把握需求特征是不断创新的动力与源泉。
区域市场的分析是建立在单个楼盘的详尽市场调查基础之上的。要写好区域市场分析报告，首先应该详细调查该区域某一单个楼盘，而后以这个楼盘所在的街道为延伸区，将整个街道的所有楼盘调查仔细。
最后，则以这一街道为基准，分别详细调查周边的各条街道的楼盘情况……， 由此从点到线，从线到面，不断的比较、分析，归纳和总结，区域市场的状况便会了如指掌。 三、体——宏观环境 对点、线、面的把握是市场调查的主体，但不是全部，只有对体 （宏观环境）的深刻理解，才可能将房地产的市场调查作得更活更深入。
房地产市场的体（宏观环境）包括政治社会、经济。
4. 房地产项目开发的市场调研,或经济分析报告如何编写
房地产开发项目的，一般包含项目背景、项目简介（各类建筑参数），然后主要阐述项目的优势（包含政策啊、交通等各方面的）、不足，然后不足部分是否可以弥补，需要花多大代价来弥补，以SWOT法为代表典型，其后是最重要的经济分析，即成本和收入的对比，最后则是综合结论，是投还是不投，投多少，以何种方式投。
以上基本上是最简单的房产开发项目的可研报告，如果涉及商业地产，则还需要分析招商的难度以及可行性等其他因素在里面。
简单地说，这个分析报告就是假设你自己是投资人，要让你决定投还是不投，你会想要了解的各种项目。
5. 房产市调表样表
楼 盘 市 调 表楼 盘 市 调 表项目名称格澜郡位置芙蓉南路与万家丽路交汇处东南角项目名称恒生碧水龙庭位置万家丽路和万芙路交汇处发展商中润城镇职业有限公司销售代理 发展商恒生置业有限公司销售代理 占地面积11.1323万平米总建筑面积约30万平米占地面积186亩总建筑面积298355.5平米容积率2.74绿化率40%容积率2.6绿化率43%总户数2100车库（车位） 总户数2086车库（车位） 园林布局洋房 附近别墅高档社区园林布局 户型及配比93-125.8平米户型及配比小户型为主68平--82平--96平小区配套奥特莱斯购物公园，中信新城商业中心，长沙理工大学、长沙生态动物园.会所，咖啡厅，图书馆等小区配套小区内保留了海拔80余米的龙头山丘与近万㎡的叠溪水景，植物园，红星商业区 开发进度在建开发进度在建开盘时间2011/7/23 交房在2012年年底开盘时间2011.6.13 交房在2012年年底 8月9月在售产品93平-- 125平在售产品65销售率 销售率95% 只有10余65平的套小户型，其他2套顶层的82平销售价格均价5600最高价5800最低价5600销售价格均价5900最高价6000最低价5800付款方式一次性付款折扣 分期付款付款折扣 付款方式一次性付款折扣96分期付款付款折扣98按揭付款付款折扣 按揭银行 按揭付款付款折扣 按揭银行建行首期成数 代收费用 首期成数 代收费用 商铺情况销售方式面积层高业态起价均价最高价商铺情况销售方式面积层高业态起价均价最高价 2年后销售 营销主题 营销主题 项目分析绿化达到40%，交通位于芙蓉南路附近，长株潭三市融城地段。
内部设施很好，有地铁站（万家丽路站）交通便利项目分析地铁5号线。位置目前不是很理想 ，比较偏 无大型商业。
小户型，2梯6户，通风等不少很好。朝向为西南和东南。
近期推广与优惠VIP卡 1万抵三万近期推广与优惠无其他优惠，尾盘。8月-9月新房源。
面积在100左右。一次性96，按揭98调查人：日期：调查人：日期：楼 盘 市 调 表楼 盘 市 调 表项目名称恒大城位置时代阳光大道与万家丽路交汇处项目名称山水印象（愿景想山3期）位置暮云镇芙蓉南路生态动物园旁发展商鑫霖置业销售代理 发展商愿景地产销售代理 占地面积28万方总建筑面积50万方占地面积166820平方米总建筑面积306666平方米容积率2.72绿化率49%容积率1.84绿化率35%总户数4096车库（车位） 总户数 车库（车位） 园林布局欧式风格，中央大湖。
水景。恒大模式园林布局 户型及配比3X2X1 100平 3X2X2 130平 4X2X2 155平 2X2X1 82平户型及配比 小区配套会所，餐厅，超市，水景等小区配套 开发进度部分交房，三期2012年底开发进度在建开盘时间三期7月下旬开盘时间 在售产品107-182 平 10套清盘在售产品 销售率98%销售率100%销售价格均价7500最高价7800最低价7000销售价格均价 最高价4800最低价 付款方式一次性付款折扣 分期付款付款折扣 付款方式一次性付款折扣 分期付款付款折扣 按揭付款付款折扣 按揭银行 按揭付款付款折扣 按揭银行 首期成数 代收费用 首期成数 代收费用 商铺情况销售方式面积层高业态起价均价最高价商铺情况销售方式面积层高业态起价均价最高价 营销主题 营销主题 项目分析精装房，大品牌，环境好。
户型设计合理。项目分析 近期推广与优惠免费办理VIP卡，购房送1600元的精装近期推广与优惠8月开始办卡 9月开盘 。
政策没出来调查人：日期：调查人：日期：楼 盘 市 调 表楼 盘 市 调 表项目名称中建芙蓉和苑位置 中建•芙蓉和苑位于长沙芙蓉南路二段229号 项目名称中信新城位置107国道和芙蓉南路交界发展商中建信和地产有限公司销售代理 发展商湖南省中信控股有限公司销售代理 占地面积约600亩总建筑面积约100万㎡占地面积160万平方米总建筑面积225万平米容积率1.21绿化率40%容积率1.42绿化率43%总户数444车库（车位） 总户数 车库（车位） 园林布局 园林布局 户型及配比3X2X2带入户花园179平 2X2带入户花园 ，都送地下室。4X2X3带棋牌室送地下室197平户型及配比公寓，别墅，商住公寓，高层，小高层，多层，板塔结合小区配套多元信息技术IT，咖啡馆，生活超市，地铁：1号线披塘路站，4号线站点小区配套奥特莱斯，中信购物广场，地铁1号线开发进度现房开发进度部分交房开盘时间 开盘时间 在售产品 在售产品180销售率 销售率98% 少数180的户型 无其他房源。
在年底或者明年上半年才有新的房源销售价格均价11000最高价13000最低价9000销售价格均价6200最高价 最低价 付款方式一次性付款折扣97分期付款付款折扣99付款方式一次性付款折扣 分期付款付款折扣 按揭付款付款折扣 按揭银行 按揭付款付款折扣 按揭银行 首期成数 代收费用 首期成数 代收费用 商铺情况销售方式面积层高业态起价均价最高价商铺情况销售方式面积层高业态起价均价最高价 营销主题 营销主题 项目分析户型舒适度好，品牌效应，大楼盘，环境好、一梯2户左右开门。直达入户花园。
赠送面积大，交通便利项目分析交通很便利，地铁1号线。三市融城核心。
有奥特莱斯和中信商业广场。商业氛围较浓厚，发展潜力大近期推广与优惠1户送3-5万元，一次性97，按揭99近期推广与优惠无调。